物业税下的房价计算公式
作者：larrylxie 发表日期：2005-02-02 13:29:58 来源：新浪网 华东地产
d=1-1.5/(1+R*n)
d: 降价幅度
R: 物业税税率
n: 原土地出让期限
假设某房产单价8000元，土地出让期限为70年。开征物业税5%，则d=0.67
不含地价单价为8000*(1-0.67)=2667元/平米
公式说明
A*(1-d)+R*A(1-d)*n=A*(1-d)(1+R*n)=1.5A
(1-d)(1+R*n)=1.5
1-d=1.5/(1+R*n)
d=1-1.5/(1+R*n)
A：单价
d: 降价幅度
R: 物业税税率
n: 原土地出让期限
等式左边是征收物业税后单价和未来物业税之和，等式右边是现价的1.5倍，为什么是1.5这个系数呢？因为，按现在的房价买房贷款30年的话，利息总和相当于房款的50%左右。因此，由于单价下降，我们需要贷款的可能性降低了（20-30万一套房子），我们合理假设这部分利息可以作为房价的补偿。
从这个公式可以推算物业税的合理征收比率。
R=(1.5/(1-d)-1)/n
假设：
房价跌3成，d=0.3， n还是70年，得到 R=1.63%
使用说明：
1、关于时间价值。知道时间价值的朋友，不要直接使用年金现值系数来套算未来物业税的现值。按年金系数计算的话，可能就得出在征收5%的物业税的前提下，房价只需下降3层的说法了。警惕！！
原因是，年金是未来的等额收支，在这里由于物价上涨因素，房屋价格波动因素，未来形成等额收支的可能性很小。基本判断是每年的物业税是递增的，因此，我在编制公式时假设未来每年的物业税现值就等于当前税基与税率的乘积（偏差不会很大）。
2、上述计算，不表明目前房价是合理的，只是说如果实行物业税，房价下跌7成，其实际购买成本才与目前的房价相等。
PS：物业税的开征对房龄偏长的二手房将是致命打击。从此，人们将理性考虑房屋折旧问题。
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